2025. aasta premium-klassi kinnisvaraturg kinnitas selgelt, et nõudlus kvaliteetse kinnisvara järele ei ole kadunud, vaid muutunud teadlikumaks ja selektiivsemaks. Aasta jooksul kasvas aktiivsus luksuskorterite ja luksuseramute segmendis, samal ajal kui kruntide turg püsis stabiilsena ning koondus eelkõige parimatesse asukohtadesse. Üha selgemalt joonistub välja ostjate fookuse nihkumine suuremalt pinnalt parema kvaliteedi, asukoha ja energiatõhususe suunas. Järgnevas ülevaates käsitleme eraldi korterite, eramute ja kruntide turu arenguid ning neid kujundanud peamisi suundumusi. Täiemahuline ülevaade allpool.

Aasta algas korteriturul märgatava elavnemisega. I kvartalis kasvas tehingute arv üle 20% võrreldes eelmise aastaga ning sama dünaamika kandus üle ka luksuskorterite segmenti, kus sõlmiti 34 tehingut ehk üle 13% rohkem kui aasta varem. II kvartal kujunes kogu turu lõikes ootamatult aktiivseks, luksuskorterite tehingute arv kasvas aastavõrdluses koguni 62%, tõustes 29 tehingult 47-ni. III kvartalis hoog ei raugenud ning luksuskorterite tehingute arv suurenes veel 33%. Aasta viimane kvartal jäi üldise korterituru lõikes tagasihoidlikumaks, kuid luksuskorterite segment saavutas samal ajal viimase 2,5 aasta tugevaima tulemuse, kui sõlmiti 58 tehingut. Kokkuvõttes kasvas luksuskorterite tehingute arv 2025. aastal ligikaudu 30% võrreldes 2024. aastaga.

Hinnad ja turudünaamika

Korterituru üldine mediaanhind püsis kogu aasta vältel stabiilsena, jäädes vahemikku 2800–2900 eurot ruutmeetri kohta. Luksuskorterite hinnad seevastu näitasid selget aastast kasvu. Mediaanhinnad olid igas kvartalis kõrgemad kui aasta varem ning aasta keskmine hinnatase ületas 2024. aasta oma ligikaudu 10%. Aasta esimeses kolmes kvartalis püsis luksuskorterite mediaanhind vahemikus 5400–5600 eurot ruutmeetri kohta, samas kui IV kvartalis toimus tavapärane hooajaline hinnakorrektsioon, sarnaselt ka eelnevale aastale.

Üle 500 000 euro maksvate korterite turgu on viimastel aastatel kujundanud eeskätt uusarendused. Kui aastatel 2022 ja 2023 sõlmiti ligikaudu kaks kolmandikku tehingutest uutes korterites, siis 2024. ja 2025. aastal on tasakaal hakanud ühtlustuma. 2025. aastal moodustasid uusarenduskorterid ligikaudu poole luksuskorterite tehingutest, mis viitab järelturu tugevnemisele ja ostjate valikute laienemisele.

Asukohad ja hinnatase linnapildis

Luksuskorterite turg on jätkuvalt selgelt Tallinna-keskne. Väljaspool Tallinna sõlmiti 2025. aastal vaid üksikud tehingud, valdavalt kaksikelamukorteritega. Pealinna siseselt koondusid tehingud peamiselt Kesklinna ja Põhja-Tallinna, kusjuures Mustamäel ei toimunud aasta jooksul ühtegi luksuskorteritehingut. Põhja-Tallinn tõusis esile nii tehingute arvu kui ka hinnataseme poolest, saavutades kõrgeima mediaanhinna. Kesklinnas jäi mediaanhind seevastu alla 5000 euro ruutmeetri kohta, mis peegeldab suuremate ja peresõbralikumate korterite osakaalu kasvu ning arendusmahtude laienemist erinevates piirkondades.

Haabersti ja Pirita kinnitasid oma positsiooni merelähedaste elukeskkondadega, kus luksuskorterite hinnatase püsis stabiilselt kõrge. Kesklinna tehingute ühtlane jaotus näitab selgelt, et suuremate uusarenduskorterite pakkumine alla 500 000 euro on selles segmendis praktiliselt kadunud. Kokku ületas 2025. aastal miljoni euro piiri 12 korteritehingut, sealhulgas kolm tehingut üle kahe miljoni euro.

Pindalad ja ostjate eelistused

Luksuskinnisvara hinnatase algab üldjuhul ligikaudu 4000 eurost ruutmeetri kohta, kuid 2025. aastal müüdi ka mitmeid suuremaid ja kõrvalisemates asukohtades paiknevaid kortereid sellest tasemest madalama hinnaga. Oluline muutus oli nähtav kõrge hinnatasemega korterite pindalates: kui varasemalt olid üle 6000 euro ruutmeetri kohta maksvad korterid valdavalt alla 100 ruutmeetri, siis 2025. aastal moodustasid üle 100-ruutmeetrised kodud juba ligi poole sellest segmendist. Luksuskorterite mediaanpindala oli 125,3 ruutmeetrit ning mediaanhind 5320 eurot ruutmeetri kohta.

Luksuseramute turg liikus alates 2024. aasta algusest selgelt tõusvas joones ning saavutas 2025. aasta teises pooles stabiilse taseme. Kui 2024. aastal sõlmiti kokku 30 luksuseramute tehingut, siis 2025. aastal kasvas tehingute arv 48-ni, mis on viimaste aastate parim tulemus. Turu elavnemist toetas eelkõige EURIBOR-i stabiliseerumine ning pankade marginaalide langus, mis tõi ostjad pärast varasemate aastate ootepositsiooni taas aktiivselt turule. See kajastus otseselt ka luksuskinnisvara kasvavates tehingumahtudes.

Asukohad ja varade profiil

2025. aastal koondusid luksuseramute tehingud peamiselt Tallinna linna, kus sõlmiti 14 tehingut, ning Viimsi valda, kus tehti 12 tehingut. Üksikud kallimate eramute tehingud toimusid ka Harku, Jõelähtme ja Rae valdades. 2025. aastal laienes tehingute geograafia märgatavalt. Tallinnas sõlmiti 22 tehingut, mis moodustas 46% kõigist tehingutest. Viimsi vallas tehti 10 tehingut, Rae vallas 6, Harku vallas 5 ning Saue vallas 2 tehingut. Jõelähtme, Saku ja Lääne-Harju valdades toimus igaühes üks tehing.

Tehingusse läinud varasid iseloomustas hoone mediaanpindala 281 ruutmeetrit ning kinnisasja mediaanpindala 1678 ruutmeetrit. See kinnitab, et luksuseramute puhul ei ole määravaks mitte niivõrd hoone või kinnistu suurus, vaid eelkõige asukoht, ehituskvaliteet, energiasäästlikud tehnolahendused ning väärtust loovad lisad. Vaid kuue hoonestatud kinnistu pindala ületas 5000 ruutmeetri piiri.

Ehitusaja lõikes olid 2025. aastal tehingusse läinud varad suhteliselt uued. Viimase viie aasta jooksul ehk alates 2020. aastast ehitatud maju müüdi kokku 24. Ajavahemikus 2010–2020 ehitatud hooneid läks tehingusse 12 ning ülejäänud 12 hoonet olid vanemad, neist kolm enne 1950. aastat valminud ja kapitaalselt renoveeritud.

Hinnad ja ostukäitumise muutus

Eramutehingute mediaanruutmeetrihind oli 2025. aastal ligikaudu 3600 eurot, mis tähendab võrreldes 2024. aastaga ligi 9% kasvu. Luksuslikumate majade hinnatase algas umbes 2000 eurost ruutmeetri kohta ning ulatus peaaegu 7000 euroni ruutmeetri kohta. Kokku 48 tehingust oli 16 lõpphinnaga vähemalt 1 miljon eurot. Kahe miljoni euro piiri 2025. aastal siiski ei ületatud ning aasta kalleim eramutehing tehti hinnaga 1 970 000 eurot.

Kuigi mediaanruutmeetrihind kasvas võrreldes eelneva aastaga, langes mediaantervikhind samal ajal üle 22%. See viitab selgele muutusele ostjate ja arendajate eelistustes: rõhk on liikumas kõrgema ehituskvaliteedi ja energiatõhususe suunas, samas kui planeeringute puhul eelistatakse optimaalsust ning varasem „suurem on parem“ lähenemine on taandumas. Seda trendi kinnitab ka luksuseramute mediaanpindala vähenemine 315 ruutmeetrilt 2024. aastal 281 ruutmeetrini 2025. aastal.

Üle 250 000 euro maksvate kruntide turg oli 2025. aastal mõõdukalt aktiivne. Kokku sõlmiti 44 tehingut, mis on viis tehingut vähem kui 2024. aastal. Võrreldes eelnevate aastatega võib turgu iseloomustada pigem stabiilsena, kus nõudlus on selektiivne ning keskendub selgelt kvaliteetsetele asukohtadele.

Geograafiliselt jaotusid tehingud peamiselt Tallinna ja selle lähivaldade vahel. Tallinnas sõlmiti 19 tehingut ning Viimsi vallas 18 tehingut. Üksikuid tehinguid tehti ka Harku, Kiili ja Rae valdades, kus igas sõlmiti kaks tehingut, ning Lääne-Harju vallas, kus toimus üks tehing. Valdav osa müüdud kruntidest paiknes kõrghaljastusega või looduskaunis keskkonnas, sealhulgas mereäärsetel aladel. Kruntide pindalad olid pigem keskmisest suuremad, mediaanpindalaga ligikaudu 2600 ruutmeetrit.

Hinnataseme osas püsis turg 2025. aastal stabiilsena. Kruntide mediaanhind oli 334 900 eurot ehk 128 eurot ruutmeetri kohta ning kvartaalselt jäid hinnad vahemikku 300 000–350 000 eurot. Aastate lõikes on hinnad püsinud suhteliselt samal tasemel: 2022. aastal oli mediaanhind 315 000 eurot, 2023. aastal 335 000 eurot ning 2024. aastal 310 000 eurot. 2025. aasta kalleim eramukrunt müüdi Laulasmaal hinnaga 426 000 eurot.

2026. aasta on alanud premium-kinnisvara turul tasakaalukamas ja küpsemas faasis. Aktiivsus püsib mõõdukas, kuid järjepidev ning tehingud koonduvad objektidele, mille väärtuspakkumine on terviklik. Kvaliteetsete korterite, läbimõeldud eramute ja haruldaste kruntide piiratud pakkumine parimates asukohtades toetab hinnataseme püsimist ning valikulist kasvu. Ostjad on teadlikumad ja nõudlikumad kui varem, mis tähendab, et 2026. aastal võidavad turul eelkõige need objektid, mis ühendavad tugeva asukoha, kõrge ehituskvaledi, energiatõhususe ja pikaajalise väärtuse.